Salam malicum.

(Perdonar por la extensión de este post… tengo mucho que contar)

El sábado noche regresé de mi viaje a Marruecos norte (Tánger y Tetuán). Ha sido una experiencia muy interesante, aunque me quedo con un sabor de boca digamos “agridulce”. Las ciudades visitadas tienen cosas muy bonitas que ver, sobre todo Tetuán, y la principal característica de los residentes es la amabilidad y hospitalidad; de hecho he dormido en casas de marroquíes que acababa de conocer. Además, al contrario de lo que pueda parecer, se come ¡de puta madre!

Como el viaje era principalmente por motivos de negocio e inversión quiero hacer un pequeño y humilde análisis de la situación del país al respecto. Voy a basarme en la parte final del libro de Gonzalo Bernardos “¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?”, de la cual puedo decir que estoy totalmente de acuerdo con el autor en los pasos a seguir para hacer un correcto estudio respecto a la inversión en el extranjero.

En los pocos días que he estado no pretendo hacer una valoración con total certeza; pero si puedo exponer mis ideas y mis sensaciones gracias a los múltiples contactos que hicimos: marroquíes con negocios inmobiliarios, españoles con negocios de construcción (fábrica de ferralla para la construcción), directores de bancos del país y agentes de aduanas.

Análisis:

a\ Seguridad jurídica. En este país es difícil saber con certeza quien es el propietario del solar o el bien ya que no existe registro de la propiedad propiamente dicho. Todo está centralizado en el Ayuntamiento y en grandes ciudades puede que esté más concentrado pero en el resto es más complejo. El riesgo se reduce si el bien posee, como dicen ello, el “título”, que es como una especie de escritura de propiedad. Pero la mayoría no tienen y conseguirlo no es sencillo. Por poner un ejemplo, en ciertas zonas, para conseguir “el título” te tienen que reconocer como propietario y ante notario los vecinos colindantes con tu solar adquirido, todos ellos. Si no lo hacen, no eres legalmente el propietario y no puedes conseguir el documento. Es importante indicar que solo con este documento puedes conseguir un préstamo (en España) hipotecario. Por lo tanto se entiende que tienes que hacer una inversión riesgosa sin tener toda la documentación. También es importante decir que, una vez conseguido “el título”, el resto de pasos son muy sencillos y los bancos te dan todo tipo de facilidades.

Además, existe el riesgo, aunque sea reducido, de que una crisis política expropie los bienes de los extranjeros. Recordar que el sistema político está basado en una monarquía absoluta y esto, para mí, y que me perdonen las personas que puedan ofenderse, es lo más parecido a una dictadura (ahí lo dejo).

b\ Seguridad de las personas. Si queremos invertir en promociones dedicada a extranjeros (esa es, para mí, la mejor idea en este país) en zonas costeras por ejemplo, debemos asegurarnos de que la seguridad de los futuros residentes está garantizada. Esto es muy difícil valorar por mi corta experiencia. Si puedo decir que en ningún momento me he sentido inseguro o amenazado.

c\ Importancia relativa de las demandas por motivo uso e inversión. Está claro, según nuestra propia experiencia en España, que cuanto más elevada sea la inversión por motivo de inversión, más elevada tenderá a ser la oferta de viviendas en un país y, por lo tanto, mayor recorrido al alza tendrá el precio de las mismas, lo que también indica un mayor riesgo en la inversión (depende del recorrido que tenga, claro). Atención a las sobrevaloraciones de los bienes. Actualmente no puedo valorar el % de demanda por inversión pero parece que se encuentra en una fase inicial y, por lo tanto, aún tiene bastante recorrido, sobre todo en zonas turísticas (Resort en la costa) o en zonas residenciales en crecimiento de las grandes ciudades.

Como ejemplo pinchar este enlace de una empresa promotora extranjera que encontré en la costa de Tetuán (muy chulo eh!!!).

d\ Inmigración y emigración. Respecto a este punto podemos asegurar que el país está “sufriendo” una elevada inmigración principalmente causada por la crisis económica de los países cercanos (España, Portugal, Francia e Italia, principalmente). Esto se traduce en la vuelta de ciudadanos marroquíes que anteriormente habían salido del país en busca de trabajo y también en la salida de extranjeros de su país de origen para buscarlo ahora en Marruecos. Este aspecto dispara la inversión por motivo de uso y por lo tanto crece la oferta de viviendas. Este es un punto realmente positivo.

e\ Expectativas de recuperación económica. Como sabemos, la demanda de viviendas no se anticipa al crecimiento económico sino que va por detrás. Así, la adquisición de bienes inmuebles antes del “boom” económico permite conseguir precios bajos con expectativas de gran rentabilidad. Si bien entiendo que la fase económica en Marruecos es primaria pero ya iniciada y en fase de maduración (lenta, eso sí). No encontraremos chollos inmobiliarios excepto en zonas costeras rurales con expectativas de expansión por turismo temporal (zonas de veraneo). Por ejemplo, estuve en un pueblo de costa muy bonito que multiplica por 200% (aprox.) la residencia de foráneos en verano y que se llama Oued Laou (Tetuán).

f\ Modelo de crecimiento y tipo de cambio. Tenemos que valorar el crecimiento económico del país en términos de balanza por cuenta corriente, valor de la moneda, PIB nacional, etc. Respecto a esto poco podemos decir. Solo he estado unos días. La apariencia dice que la moneda es estable con expectativas de revalorización lenta. Pero, bajo mi punto de vista, el sistema político es inestable y cualquier decisión respecto a las actitudes propiamente económicas puede desestabilizar el crecimiento. Como punto positivo puedo indicar que el sistema es conservador, lo que puede reducir los riesgos de posibles cambios dramáticos.

g\ Reforma del sistema financiero. El sistema financiero, en mi humilde opinión, es muy radical. Si cumples diferentes aspectos, como por ejemplo lo que comentábamos respecto al “título” de propiedad, tienes las puertas de la financiación abiertas “de par en par”; si no es así, no puedes acceder a los productos bancarios. Pero las perspectivas son buenas respecto a esto. Las facilidades bancarias son interesantes si las comparamos con España por ejemplo. Además, en caso de impago de la hipoteca correspondiente, el banco actúa contra el “título” (la propiedad) y no contra la persona (otros bienes, nómina, etc.).

Conclusión:

De momento, ante la incertidumbre que provoca este análisis, no tengo intención de invertir en bienes inmuebles en Marruecos. Además me “tira para atrás” la cuestión de que las infraestructuras (carreteras, etc.) están por desarrollar, lo cual ralentiza el crecimiento de un país. Por el contrario y viendo que la construcción está en una fase inicial de crecimiento (a un buen ritmo) sería interesante actuar en este terreno. De hecho, mi sociedad tiene varias demandas de presupuesto en diversas partidas de obra (una muy interesante respecto a la colocación de mármol). Pero tenemos que estudiar muchos aspectos de carácter administrativo (asesores, notarios, gestores, etc.).

Para mí, el mejor negocio sería la importación de herramientas y medios auxiliares para la construcción (grúas, andamios, hormigoneras, etc.) ya que están en una fase muy primitiva en cuanto a técnicas de construcción. El problema reside en que, a mi parecer, las fronteras están algo cerradas y los aranceles son muy elevados. Pero voy a estudiar este tema ya que creo que puede ser un filón.

Bislama.

Tenemos diversas ofertas de inversión inmobiliaria y de construcción y queremos tantearlas sobre el terreno.

Ya os contaré…

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